代表的な借入・資金モデル（1クリックで入力例をセット）
残高や金利、減税残存年数に応じた標準パターンを反映します
住宅ローン借入状況 ＆ 余剰資金パラメータ
現在のローン条件を設定※直近の残高証明書等の金額
月返済額 約 120,400 円
※完済予定までの残年数
※控除期間中は繰上返済で減税額減損
※手元にある繰り上げ返済可能資金
非課税枠内での複利運用
※通常は期間短縮型が最も利息削減大
「新NISAで運用」が生涯手取り総資産で 約 494 万円 プラス！
繰り上げ返済による利息削減効果は約58万円ですが、NISA運用益（約573万円）と住宅ローン減税（約21万円）の優位が上回ります
現在の適用金利（0.55%）は住宅ローン減税率（0.7%）を下回っているため、国から戻る減税額の方が利息支払より多い「逆ザヤ」状態です。今繰り上げ返済すると、年末残高が減ることで【約 21 万円】の減税枠を自ら捨てることになります。控除終了まで手元に置くのが鉄則です。
住宅ローン繰り上げ返済で後悔しない3大鉄則
心理的な安心感だけでなく、数理とリスク管理から合理的な判断を下す
住宅ローンには「団体信用生命保険」が付帯しており、契約者に万一（死亡・高度障害・3大疾病特約等）があった場合、残高は全額ゼロ（保険金で完済）になります。繰り上げ返済してしまうと、手元現金を減らしつつ無料の保障枠を自ら縮小することになります。
住宅ローンに一度繰り上げ返済したお金は、「銀行から二度と引き出すことはできません」。子どもの大学進学、親の介護、突然の転職や病気の際に手元現金が枯渇すると、高金利な教育ローンやカードローンに頼る本末転倒な事態に陥ります。
変動金利0.5%で借りて新NISAで年4%運用する場合、毎年約3.5%の「純粋な利回りスプレッド」を手元に残し続けていることになります。この差は20年・30年の長期複利運用によって雪だるま式に拡大し、生涯資産で数百万円の決定的な差になります。